一次搞懂二胎房貸-貸款必須要知道

常聽到二胎房貸這個名詞，不過到底什麼叫二胎房貸??

二胎房貸和一般房貸有什麼不同??

什麼時候該使用二胎房貸??或者什麼時候直接用房屋增貸或房屋轉增貸??

這部分讓智瑋分析給你

<甚麼是二胎房貸>

所謂二胎房貸就是用<房屋設定抵押的信用貸款>指房貸戶(也就是你房子已經有房貸)

再把房子拿去向同一家或另一家銀行抵押借錢

但由於第二順位抵押的銀行債權清償只能排在第一家銀行之後

當賣後,銀行是無法拿回客戶違約房子經過拍本金,因此銀行比起一順位房貸

二順位房貸銀行承擔的風險很高，所以利率比一般房貸高很多

而且貸款成數有限，通常銀行一順位房貸最高額度只有房屋估價的70%<需要扣除土增稅>,銀行二胎通常只會給到房子估價的80%,

<可貸額度>

二順位房貸約為房屋估價的10%,也就是最高房屋估價80%扣除一順位房貸,就是可貸額度

注意,這邊講的是估價的80%,不是實價登陸的80%,銀行估價通常會比較保守,

大約是實價登陸的80~90%  然後可貸額度在打80折

不過二胎房貸因為有實質房屋作為抵押，雖然是第二順位

在銀行屬於中期擔保放款跟信貸相比仍具有優勢

還是有機會能貸到較低的利率以及較高的額度

也比較不會佔到金管會規定的,個人無擔保放可不得超過薪資的22倍這一項規定

故能善盡房屋價值，讓資產變成可流動，增加靈活運用。

<為何要辦二胎>

基本上除非是借戶條件不佳或者房子已經沒有殘值

換言之，如果你個人條件良好或目前房屋殘值高的話

智瑋會建議直接辦理<房屋增貸>或<轉增貸>

除了利率較低外，能獲得資金部分也比較多

而目前房屋二胎貸款在銀行主要可以分為

純二胎房貸的申請及以個人信貸的方式申請,但要以房屋為擔保,   兩種方式。

在銀行的授信科目分別為中期放款和中期擔保放款

差別在於中期放款會受金管會,無擔保放款只能以月薪的22為上限的規定限制住可貸額度

另外，二胎一般來說分成有殘值二胎以及無殘值二胎

無殘值二胎：就是你的房子二順位房貸已經借房子估價80%以上,稱為無殘值二胎,

也就是如果借款人不還錢房子被拍賣,銀行是拿不回錢的,

因為風險較高利率平均約為11~15%、利率最高，最長能分為7年還款。月付金負擔較重。

申辦二胎的最高可貸金額為一胎房貸的20%；換言之，100萬x20%=20萬。

而且額度最高僅能申請300~500萬，視屋況與借款人條件決定。

有殘值二胎：就是你的二順位房貸加上一順位房貸總額,在房子估價80%以內,稱為由殘值二胎,

利率平均為5%起跳、利率次高；最長可分為10年期還款。額度最高可申請到900萬，一樣需檢視屋況與借款人條件決定。

一般來說，有殘值二胎房貸與房屋轉增貸較為相似不過，房屋轉增貸的利率低於有殘值二胎房屋貸款

所以要用哪一種貸款方式

就要檢視實際狀況，包括殘值多寡、房屋屋況、借款人因素等去規劃決定要用那一種方式進行申請。

<什麼時候要用二胎貸款?又什麼時候要用房屋增貸或轉增貸呢??>

智瑋建議

基本上，以銀行進行估價 80%內若有殘值,而且借款人具財力證明,即可利用房屋轉增貸款使資金到位

已無殘值或殘值不足以補足資金缺口或借款人財力證明較弱時，則建議利用房屋二胎貸款補足資金

因此，要進行二胎或轉增貸，這部分牽涉到額度以及利率

基本上你只要有打算利用不動產尋求資金，我會建議你先找一家銀行或融資公司幫你免費估價!!

再來決定要用哪一種方式取得資金辦

 在銀行因為是拿民眾存在銀行的錢來做放款,因此受限於金管會的諸多規定

在風險控管上會比較嚴格,所以在銀行辦二胎房貸常被婉拒,被婉拒原因通常有

1.銀行估價太低2.無財力證明3.受限於金管會22倍限制4.協商不能做,

在過去當銀行婉拒的時候,需要資金的民眾只能向民間金主或代書做私人借款,

這類私人借款利息算法通常跟銀行不一樣,俗稱民間利,

一般只繳息不繳本金,月息通常是2%~3%,年利率24~36%,如果換算成銀行利大約是48%~72%,

差別在於銀行是本利平均攤還,而民間私人借款只繳息不繳本,如果你想要更多了解計算方法可以來電給智瑋

<解決方法>

有人問如果辦二胎房貸被銀行婉拒,一定只能向民間金主或代書做私人借款嗎?

其實在銀行和民間金主中間還有一個選擇,就是融資公司,融資公司因為是用自己的資金來做放款,因此不受金管會的規範,在放款的相關規定也就比銀行更加寬鬆,

例如:1.房屋估價比銀行高2.無財力證明也可承做 3.不受無擔保放款22倍限制4.協商可辦 5.可貸房價120%,

除了以上優點,最重要的是融資公司雖然不受金管會管理,但是依樣是屬於經濟部管理,因此二胎房貸利率必須符合國內法令規定,利率不的超過民法20%為上限,因此如果你有資金需求,可是銀行二胎又辦不過的時候,

這時候你可以尋求融資公司的幫助,免得民間借款利息太沉重,到時付不出來就只剩賣房子一途了

總之有房貸的問題歡迎隨時連絡智瑋,我一定給你最專業的解答

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